凱旋門租價下跌六成看投資心理學
凱旋門租價下跌六成看投資心理學


今天看《信報》見九龍站上蓋的凱旋門一個中層單位以每月1.9萬元租出,而一年前(2019年4月)同類單位曾以每月3.3萬元租出,即是說現在要打個六折才能租出凱旋門的單位,但這改變意味著什麼呢?
從投資的角度看,一項資產的價值就是這項資產的 discounted cash flow (DCF,現金流折現) 的總和,也就是在未來它能產生的現金回報,折算為現值之後的總和。租金跌四成多,代表未來幾年的現金回報會跌相同比例(假設情況沒有變得更壞或者更好),所以這份租約可能對凱旋門的放盤價有一定壓力。


用 DCF 模型去計算資產市值只需要三個 independent variables(自變數),它們分別是 future cash flows(未來的現金流)、現金流的 growth rate (增長率)以及 required rate of return,即是資金的 opportunity cost (機會成本)。


這方法雖然很簡單,但在應用中卻有不少假設,這些假設影響了 DCF 模型計算資產市值的準確性。首先,未來的現金流只能估,業主今個月可以收到1.9萬元的租金,並不代表明年的今天,仍然可以收到1.9萬元的租金,明年的實際租金可能會多些,亦可能會少些;第二,現金流的增長率存在很多不確定性,很難估計;第三,機會成本(主要是利息)更難估計,今天銀行「水浸」利息極低,但是當經濟轉差,壞賬率上升,銀行不一定願意借款。另外每個人的還款能力不同,所以銀行要求收取的利率也不同,你「落雨」,銀行就會「收傘」。


面對眾多不確定性,最簡單的方法就是運用有 Occam’s Razor(奧卡姆剃刀)之稱的簡單原則。用奧卡姆剃刀去剃一剃這模型,首先,既然未來的現金流只能估,最簡單的估計就是不變;第二,既然現金流的增長率不確性,最簡單的估計就是用過去的長期增長率(忽略短期波動);第三,既然利息難估,就假設它長期趨勢不變。


運用奧卡姆剃刀之後,DCF模型唯一的變數就是每月租金由3.3萬元跌至1.9萬元,如果這個1.9萬租金是常態,凱旋門單位的市值會下跌四成多。當然如果這個1.9萬租盤只是特例,情況會很不一樣。
總的來說,投資不單止是金錢遊戲,也是心理學、哲學及藝術。

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