英國樓值得投資嗎?
英國樓值得投資嗎?

最近凑熱鬧,也來研究一下英國房屋市場。

英國房地產市場對我並不陌生,在讀書的時候己經對英國房地產感興趣,可惜因為回港發展而沒有購買。 約在十年前,Manchester University 分配了好幾個國內學生給我,他們對投資的興趣頗大,當時我也曾經建議他們以英國房地產作為論文研究課題。

其實跟任何投資一樣,投資英國房地產最重要的考慮因素是投資回報率。根據英國國家統計局(The Office for National Statistics),近年英國房屋價格基本上可以分兩個階段分析。指數在2012年上半年及之前,基本上是負數(在 -13.6% 與 10.6% 之間波動,平均跌 3%)。 在2012年下半年及以後,英國樓價基本上是上升,2014年11月更高見12.1%,然後下跌至2019年9月的0.7%近年低位,再穩步上升至上個月(7月)的2.0%。 從數字上看,武漢肺炎並沒有引致英國房屋價格的系統性下跌;反而早前的 Brexit(脫歐)令英國房屋價格升輻減慢,亦令英鎊匯率下跌。

最近凑熱鬧,也來研究一下英國房屋市場。 英國房地產市場對我並不陌生,在讀書的時候己經對英國房地產感興趣,可惜因為回港發展而沒有購買。 約在十年前,Manchester University 分配了好幾個國內學生給我,他們對投資的興趣頗大,當時我也曾經建議他們以英國房地產作為論文研究課題。 其實跟任何投資一樣,投資英國房地產最重要的考慮因素是投資回報率。 根據英國國家統計局(The Office for National Statistics),近年英國房屋價格基本上可以分兩個階段分析。指數在2012年上半年及之前,基本上是負數(在 -13.6% 與 10.6% 之間波動,平均跌 3%)。 在2012年下半年及以後,英國樓價基本上是上升,2014年11月更高見12.1%,然後下跌至2019年9月的0.7%近年低位,再穩步上升至上個月(7月)的2.0%。 從數字上看,武漢肺炎並沒有引致英國房屋價格的系統性下跌;反而早前的 Brexit(脫歐)令英國房屋價格升輻減慢,亦令英鎊匯率下跌。 如果以十年為單位分析,根據 Nationwide Building Society(全英房屋抵押貸款協會),近十年英國房屋指數從 310 上升至 440,升幅大約 42%;其間英鎊匯率從 1.5,跌至大約 1.3,跌幅大約是14%。 英國房屋升幅比英鎊匯率的跌幅多28%,所以如果以美元計算,英國房屋的真實升幅並沒有表面上看到的那麼高,以年率計算,只有大約 2.5%。 當然跟其他投資不一樣,房屋投資有租金回報,而英國近年的 net rental yield(淨租金回報)3.5% 計算,實質回報有 6%,其實算是合理水平。 除了回報率,另一個考慮因素就是風險。 房地產是固定資產,流動性不如股票,加上英國有增值稅,所以投資英國房地產宜長不宜短。 作為長線投資,風險考量變得重要;而近年對英國經濟影響最大的兩件大事是脫歐及武肺,而這兩件事都已經發生了,因此理論上它們對英國房地產的影響已經在房價上反映了。而在疫苗研究成功在望,武肺的影響將會在年底結束,所以英國房屋價格應該在短期內見底。 另外,英國近月也加入 QE 行列,大量印鈔,根據 quantity theory of money(貨幣數量理論),PY = MV,現在 M 增加了,P 不可能不上升。 在大水漫灌之下,去除短期波動,物價只會上升,房屋價格也不例外。 總的來說,6% 的歷史實質回報率,加上價格有望見底,英國的房地產市場值得投資。
英國全國樓價,與預測

如果以十年為單位分析,根據 Nationwide Building Society(全英房屋抵押貸款協會),近十年英國房屋指數從 310 上升至 440,升幅大約 42%;其間英鎊匯率從 1.5,跌至大約 1.3,跌幅大約是14%。 英國房屋升幅比英鎊匯率的跌幅多28%,所以如果以美元計算,英國房屋的真實升幅並沒有表面上看到的那麼高,以年率計算,只有大約 2.5%。

當然跟其他投資不一樣,房屋投資有租金回報,而英國近年的 net rental yield(淨租金回報)3.5% 計算,實質回報有 6%,其實算是合理水平。除了回報率,另一個考慮因素就是風險。 房地產是固定資產,流動性不如股票,加上英國有增值稅,所以投資英國房地產宜長不宜短。

過去10年英國樓價指數
過去10年英國樓價指數

作為長線投資,風險考量變得重要;而近年對英國經濟影響最大的兩件大事是脫歐及武肺,而這兩件事都已經發生了,因此理論上它們對英國房地產的影響已經在房價上反映了。而在疫苗研究成功在望,武肺的影響將會在年底結束,所以英國房屋價格應該在短期內見底。

另外,英國近月也加入 QE 行列,大量印鈔,根據 quantity theory of money(貨幣數量理論),PY = MV,現在 M 增加了,P 不可能不上升。 在大水漫灌之下,去除短期波動,物價只會上升,房屋價格也不例外。 總的來說,6% 的歷史實質回報率,加上價格有望見底,英國的房地產市場值得投資。

留言

請留下你的意見
請輸入你的名字