英國倫敦樓市研究
英國倫敦樓市研究

最近獅子山下心態作祟,想做一些事去幫助香港人。

眼見好多香港人過來英國,第一件事便是置業。無可厚非,居住是生活第一要解決嘅問題。但是對於一些自住的BNO  VISA買樓客,在異地買樓已經不是一件容易的事;本身已經人生路不熟,有時言語也不太通,再加上對各區樓市狀況認識不足,真的會無從入手。

先帶定頭盔,我本身亦只是一個租客,也不是樓宇買賣專家。充其量只是一個數據分析師。所以想希望借助自己上天給予的能力,幫助一下身邊手足,嘗試去延續一下獅子山精神,幫香港人。

所以我打算從今個月開始,盡量維持每個月可以有一些有用的樓宇地區資料給予大家。 請記着我不是網紅,亦沒有收取任何贊助費用。只是從數據的角度去看世界。我不會為買賣給予建議,相反我只會提供現實給大家看。例如大家熱烈追捧的某些區域是否真的值得再去追捧?樓價有否過熱?我們可以一同探討。

關於我的數據小知識

有一些基礎資料一定要先告訴大家。 資料是英國政府HM Land Registry 提供的。

資料是英國政府HM Land Registry 提供的。
資料是英國政府HM Land Registry 提供的。

數據會在每個月的最後一兩天更新。 例如在2月28日(可能會遲幾日)他們會更新至 1月尾的數據,即是一般在3月頭便可看到1月的數據。所以早兩天,即是5月3日,政府便發佈了直至到三月尾的數據。

我從三月開始分析英國的樓宇數據,發現買賣之後律師或者委托人上報或者在政府土地註冊處註冊的時間是沒有一個特別的標準。又或者是其實是有標準,只是人手不足,所以滯後情況非常嚴重。(希望有這方面知識的讀者能為我們解釋一下,如我有錯,請指正。)

因此,所以如果今個月看2月的數據,和在下個月看2月的數據也會有很大的出入。 舉一個最極端的真實例子,就是剛剛這個月更新的數據,即是三月裏頭,也會出現1995年更改的數據。 整個數據庫的更新和更改也十分頻繁。所以請不要用4月出的2月統計圖,來跟3月出的2月的統計圖比較,因為政府本身對數據也會作出很大的改動。

我們用今個月去做一個例子。 最新三月份數據新增有103713 單。而屬於三月份發生的,只有10029 。 即是說,以往補加的,遲上報的,更改的,林林總總便有93684單,橫跨27年頭。這不是單一事件,是每月也如是。另外,在3月公報的2月data,比起2月所公報的2月data,數量便增加了139%。

另外,不要嫌棄累贅,我想多講解一些地區基本知識,才開始睇數據。

英國大倫敦區基本知識

香港有18區,我相信大家都知,而英國大倫敦就有33大區(倫敦城,與32個倫敦自治區)。每區也有不同的城市或者小鎮。 再在每個城市或者小鎮裏頭細分小區。

大概就是:「大區」 > 「城市或小鎮」 > 「小區」這樣分開。

在維基上會有不同的譯名但是為了大家容易理解我會用這些比較容易的名稱去講解。

而每一區裡面所包含的城市,數目不時也會有更改。譬如在去年B城市是屬於A區, 但是今年他便屬於C區。 也有一些城市由於坐落在兩區中間,所以有99%會是x區另外1%會是在Y區。即是同一個城市名稱可能會出現在不同的大區,也有很多同一名稱的小區名稱,會出現在不同的城市。

另外大家會發現基本上在每一區也會有一個小城市叫倫敦, 甚至乎小區也會有叫倫敦。又講一個真實例子,在Bexley區,內面有城市叫London;而在London城市內,也有一小區叫London。

因此,認識清楚倫敦地域架構很重要, 否則會常常以為數據出錯。

從大區層面分析

由於倫敦實在太大,裏面所涉及的小區也太多,大大話話也有數千個。所以在這裏我會分析比較大的區域,至於城鎮小區的數據我會根據33區分別儲存於PDF檔,讓有需要的香港人可以根據所需的區域去下載。 否則這個網誌每一次都會超過100頁。

英國全33區自1995年樓價走勢圖

英國全33區自1995年樓價走勢圖2022-03-28
英國全33區自1995年樓價走勢圖2022-03-28

圖中記錄了自1995年至2022年3月,大倫敦各區的所有交易的平均價格。走勢圖的右邊有一條垂直紫藍色點線,這條線表明BNO Visa正式實行的時間位置, 是為2021年2月。

我們可以見到長久以來平均價值最高的是肯辛頓-切爾西(Kensington and Chelsea)。但是,在今年已被索頓(Sutton)超過。 第二條最高的位於紫色下面的深綠色線,便是西敏寺區,是傳統貴區。在2020年開始便走下坡似乎也沒太被香港網紅所介紹,所以在BNO Visa接受申請後並沒有向上升的趨勢。

而Sutton的這個升幅,是我從來未有見過的。 該區樓房新定價偏離中間數實在太多,多宗高價買賣導致平均數暴升。 之後我會多用中位數做分析。

不只是西敏寺區,被冷落的區分還有靚區City of London,在BNO紫藍色點線之後, 是明顯的向下走, 原因可能是其他區分太過活躍,無論是地產經紀,還是當地人也湧去當紅區域。

英國全33區自1995年起樓價走勢圖(單獨)

太多條線走在一起,太混亂,我明白。

所以我準備了一些單獨的圖,讓大家比較。一行有3幅圖, 共有11行,總共33區, 次序分別序列如下:

第1行BarnetWandsworthIslington
第2行LambethCity Of WestminsterHillingdon
第3行Hammersmith And FulhamSuttonHackney
第4行HarrowHaveringLewisham
第5行HaringeyBromleyCroydon
第6行Kensington And ChelseaWaltham ForestKingston Upon Thames
第7行EnfieldSouthwarkRichmond Upon Thames
第8行GreenwichHounslowTower Hamlets
第9行RedbridgeMertonEaling
第10行BexleyBrentBarking And Dagenham
第11行NewhamCamdenCity Of London
33區自1995年樓價走勢圖單獨2022 03 28, 正能港

原圖會比較大,要比少少時間讓手提電話或者電腦把圖片生成,圖片生成後會十分清晰。

受BNO Visa 明顯影響的區域,分別有:

Hillingdon, Sutton, Kensington And Chelsea, Hounslow, Ealing, Brent, Camden, City of London。

Sutton, 正能港
受BNO Visa明顯影響的區域

篇幅過長,所以會在這裏稍作中斷。 下一篇會有很多圖表分析, 例如那一區城市最受歡迎最多買賣?那一個小區域樓價最高?

請看第2部分:

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