英國倫敦樓市研究
英國倫敦樓市研究

如果還沒有看過之前第一篇,可按這裏返回觀看,我強烈建議大家先觀看第一篇。因為當中有講解資料的來源,倫敦的基本城鎮知識,例如什麼是城市,小鎮?什麼事大區域?其餘和過往的研究報告,可到以下的PDF下載區下載。


英國現在的樓市情況

過去的幾個月裏,我們的每月英國倫敦樓價數據顯示, 部份地區物業的價格,每個月也在不斷的上升。(雖然也有很多其他倫敦地區保持平穩,有些地區下跌。)

但最令人擔憂的是買家人數不停減少,買賣宗數也是。 讓我覺得整個市場其實嚴重缺乏上升動力。

8月份的最新數據顯示,倫敦房價平均價比一年前同期上漲了 24.1%,即一年上漲了 75,000 英鎊。詳情請回顧我們8月的研究數據。

不只我,外界已經開始看到了一點點其他樓市泡沫破裂的最初跡象。Rightmove 的數據顯示,買家數量在一年內下降了 7%,賣家數量增加了 13%。

英國皇家特許測量師學會 (RICS) 在6 月份調查了一些房地產經紀人,他們絕大多數報告說通貨膨脹使買家面臨壓力,並且他們開始變得謹慎。調查還顯示很多買家已經感受到了房價過分的高,甚至乎做按揭的公司也有相同感覺。

RICS 報告又稱,價值超過 100 萬英鎊的房產(平均)售價低於賣方要價。

而10月份能源成本的再次上漲更可能是一個轉折點, 因為市民的購買能力被能源價格和其他東西蠶食導致到最後交不起高昂的貸款。


當泡沫破裂時會發生什麼?

如果將來樓價和物價還是持續上漲的話,將來可能會出現的情況是,即使買家承諾,貸款機構也可能會退縮。由於對經濟的擔憂,貸款機構對貸款的興趣可能會減少,因此他們會提高客户負擔能力的標準,導致太多的買家會達不到要求。

最近,英國金融市場的動盪(Truss 的新政策)促使有分析師預測,由於上星期三抵押貸款行業一夜之間撤出了創紀錄的 935 種抵押貸款產品,以及借貸成本即將大幅上漲的警告,房價可能下跌多達 20%。是 2020 年 4 月 Covid lockdown 開始時創下的 462 種抵押貸款產品的兩倍多。

瑞士信貸等分析師表示,這一比例可能在 10% 至 15% 之間。其他人聲稱它可能比這更嚴重。

如果英國陷入衰退,房價下跌的可能性會更大。如果經濟遇到更艱難的時期,這可能意味著就業市場的困難和信心的下降,從而打破了買家情緒的平衡。

人們會擔心承擔更大、更昂貴的貸款,並可能認為現在不是購買房產的時候。與此同時,一些已經負擔太高的人,和已經到達臨界點的人可能會失去工作,結果被迫拋售現樓,之後增加銀主管,推高供應,進一步壓低價格。

經濟衰退通常伴隨著價格下跌,正如 2008 年金融危機期間失業率飆升和房地產價格下跌 20% 所見。有很多評論員預測經濟衰退迫在眉睫。但是當然不能說一定會,可是還是提提你,目前英格蘭銀行預測今年年底將出現經濟衰退,隨後是一段無增長期。(所以本欄不停叫人小心,不要太盲目追捧樓市)

當然也有人仍然認為,即使我們確實遇到了衰退,英國有的是低失業率和高空缺率,這一事實可能意味著不會有就業危機,房價也可能會只是停滯不前,而不是下跌。

雖然目前還沒有關於房地產泡沫何時(甚至是否)會破裂的確切答案,但房價通脹率很可能遲早會開始放緩,而今年年底房地產市場的神話確是有可能會幻滅。我再一次強調我不是什麼地產從業員或專員,我只看數據。所以還是叮囑各位不要太盲目追捧樓市,更加不要隔山買牛。

資料參考:

https://www.theguardian.com/money/2022/sep/28/uk-house-prices-may-fall-20-amid-mortgage-carnage-warn-experts

https://www.theguardian.com/money/2022/sep/28/uk-house-prices-predicted-fall-mortgage-interest-rate

https://news.sky.com/story/house-prices-still-rising-despite-fall-in-demand-rics-survey-says-12670268


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